Договір оренди врегульовано в Цивільному кодексі (ст. 659-692). Закон від 23 квітня 1964 р. Цивільний кодекс (Законодавчий Вісник за 2024 р., поз. 1601, 1237) На оренду житлових приміщень також поширюються положення Закону від 21 червня 2001 р. про захист прав орендарів, комунальний житловий фонд гміни та про зміни до Цивільного кодексу ( Законодавчий Вісник за 2023 р., поз. 725). Договір оренди нерухомого майна або приміщень на строк більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі. У разі недотримання письмової форми, договір вважається укладеним на невизначений термін.
Правова підстава:
Ст. 660 Закону від 23 квітня 1964 р. Цивільний кодекс (Законодавчий Вісник за 2024 р., поз. 1601, 1237)
Якщо договір укладено одним із подружжя у шлюбі, другий може проживати в орендованому приміщенні. Всі повнолітні, які проживають разом з орендарем, несуть з ним солідарну відповідальність за сплату орендної плати (крім нащадків на утриманні орендаря, які не можуть утримувати себе).
Правова підстава:
Ст. 6801 6881 Закону від 23 квітня 1964 р. Цивільний кодекс (Законодавчий Вісник за 2024 р., поз. 1601, 1237)
Орендар зобов’язаний віддати орендодавцю приміщення у придатному для користування за договором стані та підтримувати його в такому стані протягом усього строку оренди. Він несе відповідальність за обслуговування існуючих установок та обладнання, пов’язаних з будівлею, що дозволяє орендарю використовувати воду, газ та рідке паливо, тепло, електроенергію, пасажирські підйомники, а також ремонт та заміну внутрішніх установок: водогону, газу та гарячої води – без арматури та обладнання, ремонт та заміну внутрішньої каналізації, центрального опалення з обігрівачами, електропроводки, колективної антени – за винятком обладнання, заміни опалювальних плит, віконних та дверних рам і підлог, підлогових покриттів і поверхонь, а також штукатурки.
Правова підстава:
Ст. 662 § 1 Закону від 23 квітня 1964 р. Цивільний кодекс (Законодавчий Вісник за 2024 р., поз. 1601, 1237)
Ст. 6а Закону від 21 червня 2001 р. про захист прав орендарів, житлового фонду гміни та про зміни до Цивільного кодексу (Законодавчий Вісник за 2023 р., поз. 725).
Орендар зобов’язаний утримувати помешкання та приміщення, якими він має право користуватися, у належному технічному, гігієнічному та санітарному стані та дотримуватися домашнього порядку. Під час оренди орендар несе відповідальність за технічне обслуговування та дрібний ремонт обладнання приміщення (наприклад, дрібний ремонт підлоги, дверей та вікон, фарбування стін, підлоги та внутрішньої сторони вхідних дверей, ремонт та технічне обслуговування електрообладнання, санітарно-технічних приміщень, вбудованих меблів, а також дрібний ремонт установок та технічних пристроїв, що забезпечують користування світлом, опаленням приміщення, водопостачанням та водовідведенням). Без згоди орендодавця не можна робити змін у приміщенні, що суперечать договору або цільовому використанню речей. У разі використання приміщення у спосіб, що суперечить договору та його призначенню, Орендодавець, після безуспішних попереджень орендаря, може розірвати договір оренди.
Правова підстава:
Ст. 662. § 2 та ст. 161, ст. 667 Закону від 23 квітня 1964 р. Цивільний кодекс (Законодавчий Вісник за 2024 р., поз. 1601, 1237)
Ст. 6b Закону від 21 червня 2001 р. про захист прав орендарів, житлового фонду гміни та внесення змін до Цивільного кодексу (тобто Законодавчий Вісник за 2023 р., поз. 725).
Основним зобов’язанням орендаря є сплата орендної платні в обумовлені термін та суму. Вони повинні бути прописані у договорі. Якщо термін оплати не зазначений в договорі оренди, орендна плата сплачується авансом (за весь період оренди менше місяця, а в інших випадках – щомісяця, до 10 числа місяця). Правила визначають розмір дозволеного збільшення орендної плати та інших незалежних від власника зборів, які можуть вноситися не частіше одного разу на півроку.
Правова підстава:
Ст. 659 i 669 Закону від 23 квітня 1964 р. Цивільний кодекс (Законодавчий Вісник за 2024 р., поз. 1601, 1237)
Підвищення орендної плати: ст. 8а та ст. 9 Закону від 21 червня 2001 р. про захист прав орендарів, житловий фонд гміни та внесення змін до Цивільного кодексу (зведений текст Законодавчий Вісник за 2023 р., поз. 725).
З метою убезпечення заборгованості зі сплати орендної платні та іншої дебіторської заборгованості орендаря, упродовж дії орендних відносин, орендодавець має право передати в заставу рухоме майно, що належить орендарю, привезене до приміщення (наприклад, обладнання, знаряддя, що належить орендарю).
Правова підстава:
Ст. 670 – 671 Закону від 23 квітня 1964 р. Цивільний кодекс (Законодавчий Вісник за 2024 р., поз. 1601, 1237)
Також поширена практика вимагати від орендаря сплати завдатку, сума якого не може перевищувати 12-кратний розмір щомісячної орендної плати. Завдаток забезпечує дебіторську заборгованість Орендодавця (наприклад, через несплачену орендну платню або пошкодження приміщення) і розраховується в кінці оренди.
Приписами визначено терміни та форму розірвання договору оренди. Розірвання договору найму житла власником повинно бути вчинено у письмовій формі та містити причину розірвання. Розірвання можливе лише у випадках, передбачених договором. Їх можна розділити на три групи:
- Причини, пов’язані з поведінкою/недбалістю орендаря:
- незважаючи на письмове попередження, продовжує використовувати приміщення у спосіб, що суперечить договору або його цільовому призначенню, або нехтує своїми зобов’язаннями, допускаючи збитки, або знищує пристрої, призначені для спільного користування мешканцями, або грубо чи настирливо порушує внутрішній порядок, що робить використання інших приміщень обтяжливим, або
- має заборгованість зі сплати орендної платні, інших зборів за користування приміщенням або зборів, незалежних від власника, що стягуються власником лише у випадках, коли орендар не має договору безпосередньо з постачальником телекомунікаційних чи комунальних послуг, принаймні протягом трьох повних періодів оплати, незважаючи на письмове попередження про намір припинити правовідносини та встановлення додаткового щомісячного терміну для сплати непогашеної та поточної заборгованості, або
- здає в оренду, суборенду або передає в безоплатне користування приміщення або його частину без необхідної письмової згоди власника, або
- використовує приміщення, які необхідно звільнити у зв’язку з необхідністю знесення або ремонту будинку
- не проживає в приміщенні більше 12 місяців
- Намір власника проживати в приміщенні
- Необхідність знесення або ремонту будинку.
Договір містить положення про правила розірвання договору у випадках, зазначених вище (термін розірвання – різний для окремих ситуацій, в деяких випадках право на отримання замінного приміщення).
Тимчасова оренда
Це особливий вид оренди житлових приміщень, врегульований у ст. 19a – 19e Закону про захист прав орендарів, житлового фонду гміни та внесення змін до Цивільного кодексу ( Законодавчий Вісник за 2023 р., поз. 725). Для укладення цього договору орендар повинен подати заяву, у формі нотаріального акту, в якій орендар піддався виконанню виселення та зобов’язався звільнити та передати приміщення у термін, визначений власником після розірвання або закінчення терміну дії договору, не менше ніж 7 днів. Орендар повинен вказати адресу приміщення, в якому він зможе проживати у разі виселення та додати заяву власника або особи, яка має право власності на це приміщення, про згоду на проживання орендаря та осіб, які проживають з ним у цьому приміщенні. Власник приміщення, щодо якого укладається тимчасовий договір оренди, може вимагати подання зазначеної заяви з нотаріально засвідченим підписом.
Правова підстава:
Ст. 19a Закону про захист прав орендарів, житлового фонду гміни та внесення змін до Цивільного кодексу ( Законодавчий Вісник за 2023 р., поз. 725).
Для громадян України, які приїхали до Польщі у зв’язку з російською агресією, запроваджено спеціальні, більш м’які правила тимчасової оренди.
Правова підстава:
Ст. 69 Закону від 12 березня 2022 р. про допомогу громадянам України у зв’язку зі збройним конфліктом на території цієї держави (зведений текст Законодавчий Вісник за 2024 р., поз. 167, 232, 834) Тимчасовий договір оренди може бути убезпечений завдатком (у розмірі 6-кратної щомісячної орендної плати).
Власник повинен повідомити відповідну податкову інспекцію про укладення тимчасового договору оренди упродовж 14 днів з моменту початку оренди. Більшість положень Закону про захист прав орендарів, житлового фонду гміни та про внесення змін до Цивільного кодексу не поширюється на тимчасові договори оренди ( Законодавчий Вісник за 2023 р., поз. 725), а виселення орендаря є спрощеним – відбувається на умовах, зазначених у ст. 19d цього Закону. Умовою застосування окремих правил (описаних вище) до тимчасового договору оренди є повідомлення власником цього договору податкової інспекції.
Правова підстава:
Ст. 19b i 19e Закону про захист прав орендарів, житлового фонду гміни та внесення змін до Цивільного кодексу ( Законодавчий Вісник за 2023 р., поз. 725).
Інформація актуальна станом на: .
Редакція порталу докладає всіх зусиль, щоб представлений контент відповідав законодавству, був актуальним (станом на дату публікації, вказану на кожній підсторінці) та корисним для користувачів. Ми залишаємо за собою право на те, що контент, розміщений на порталі, носить виключно інформаційний характер і лише загалом представляє суть порушених питань. Він не є консультаціями чи юридичними висновками в окремих випадках і не повинен бути єдиною підставою для прийняття рішень щодо вирішення конкретних правових проблем. Для отримання індивідуальної правової допомоги необхідно звернутися за консультацією до кваліфікованих осіб.