Umowa najmu została uregulowana w Kodeksie Cywilnym (art. 659-692).
Ustawa z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061,1237).
Najem lokali mieszkalnych podlega ponadto przepisom Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna zostać zawarta na piśmie. W razie niezachowania formy pisemnej umowa jest uznawana za zawartą na czas nieoznaczony.
Podstawa prawna:
Art. 660 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061,1237).
Jeżeli umowę zawrze jeden z małżonków w trakcie trwania małżeństwa, to drugi może mieszkać w najętym lokalu. Wszystkie pełnoletnie osoby mieszkające z najemcą odpowiadają solidarnie z nim za zapłatę czynszu (z wyjątkiem zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie mogą sami się utrzymać).
Podstawa prawna:
Art. 6801 oraz Art. 6881 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061,1237).
Wynajmujący powinien oddać najemcy lokal w stanie nadającym się do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały okres najmu. Odpowiada on za utrzymanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych, a także napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Podstawa prawna:
Art. 662. § 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061,1237).
Art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 725)
Najemca ma obowiązek utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. W czasie trwania najmu najemca odpowiada za konserwację i drobne naprawy wyposażenia lokalu (np. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, naprawa i konserwacja osprzętu elektrycznego, urządzeń sanitarnych, wbudowanych mebli, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody). Bez zgody wynajmującego nie można dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy. W razie używania lokalu w sposób sprzeczny z umową i jego przeznaczeniem, Wynajmujący, po bezskutecznym upomnieniu najemcy, może wypowiedzieć umowę najmu.
Podstawa prawna:
Art. 662. § 2 i art. 681, art. 667 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061,1237).
Art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
Podstawowym zobowiązaniem najemcy jest zapłata czynszu w umówionym terminie i wysokości. Powinny one być określone w umowie. W razie braku wskazania terminu płatności w umowie najmu, czynsz jest płatny z góry (za cały okres najmu krótszego niż miesiąc, a w innych przypadkach – miesięcznie, do 10 dnia miesiąca). Przepisy określają wysokość dozwolonych podwyżek czynszu i innych opłat niezależnych od właściciela, które mogą być dokonywane nie częściej niż raz na sześć miesięcy.
Podstawa prawna:
Art. 659 i 669 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061,1237).
Dla zabezpieczenia zaległości w płatności czynszu i innych należności najemcy, w czasie trwania stosunku najmu wynajmujący ma prawo zastawu na rzeczach ruchomych należących do najemcy, wniesionych do lokalu (np. wyposażenie, sprzęty należące do najemcy).
Podstawa prawna:
Art. 670 – 671 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061,1237).
Częstą praktyką jest także żądanie od najemcy zapłaty kaucji, której wysokość nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu. Kaucja zabezpiecza należności Wynajmującego (np. z tytułu niezapłaconego czynszu albo zniszczeń w lokalu) i jest rozliczana przy zakończeniu trwania najmu.
Przepisy określają terminy i formę wypowiedzenia umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela musi być dokonane w formie pisemnej i zawierać przyczynę wypowiedzenia. Wypowiedzenie może nastąpić tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie. Można je podzielić na trzy grupy:
- Przyczyny związane z zachowaniem/zaniechaniem najemcy:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,
- nie mieszka w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
- Zamiar zamieszkania w lokalu przez właściciela
- Konieczność rozbiórki lub remontu budynku.
Ustawa zawiera przepisy dotyczące zasad wypowiedzenia umowy w przypadkach określonych wyżej (okres wypowiedzenia- różny dla poszczególnych sytuacji, w niektórych przypadkach prawo do uzyskania lokalu zamiennego).
Najem okazjonalny
Jest to szczególny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego uregulowany w art. 19a – 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2023 r. poz.725).
Do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie przez najemcę, w formie aktu notarialnego, oświadczenia, w którym najemca poddał się egzekucji oraz zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu w terminie określonym przez właściciela po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy, nie krótszym niż 7 dni. Najemca musi wskazać adres lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji oraz załączyć oświadczenie właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu. Właściciel lokalu, który ma być przedmiotem umowy najmu okazjonalnego, może żądać, aby wskazane oświadczenie było złożone z podpisem notarialnie poświadczonym.
Podstawa prawna:
Art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
Szczególne, łagodniejsze zasady najmu okazjonalnego, zostały wprowadzone dla obywateli Ukrainy, którzy przybyli do Polski w związku z agresją Rosji.
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zabezpieczona kaucją (w wysokości do 6-krotności miesięcznego czynszu).
Podstawa prawna:
19a ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 725), a eksmisja najemcy jest uproszczona – odbywa się na zasadach wskazanych w art. 19d tej ustawy. Warunkiem stosowania odrębnych reguł (opisanych powyżej) do umowy najmu okazjonalnego, jest zgłoszenie przez właściciela tej umowy w urzędzie skarbowym.
Podstawa prawna:
Art. 19b i 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
Informacje aktualne na dzień: .
Zespół redakcyjny portalu dokłada wszelkich starań, aby prezentowane treści były zgodne z przepisami prawa, aktualne (na dzień publikacji, wskazany na każdej podstronie) i przydatne dla użytkowników. Zastrzegamy, że treści zamieszczone w portalu mają charakter wyłącznie informacyjny i jedynie ogólnie przedstawiają istotę poruszanych zagadnień. Nie stanowią porad czy opinii prawnych w indywidualnych sprawach i nie powinny być jedyną podstawą decyzji w kwestii rozwiązania konkretnych problemów prawnych. W celu uzyskania indywidualnej pomocy prawnej niezbędne jest zasięgnięcie porady u wykwalifikowanych podmiotów.