Dla transakcji w zakresie obrotu nieruchomościami polskie przepisy prawne wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (zarówno od Polaków, jak i cudzoziemców). Oznacza to, że wszelkie umowy skutkujące zmianą właściciela nieruchomości są zawierane przed notariuszem. Notariusz sprawdza dokumenty dotyczące nieruchomości (przede wszystkim jej księgi wieczyste, ale również inne dokumenty, które uzyskuje i przedstawia właściciel nieruchomości – np. wypis i wyrys z rejestru gruntów, zaświadczenie o braku zaległości podatkowych) i przygotowuje projekt umowy, którą strony zawierają w jego obecności, w formie aktu notarialnego.
Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców jest regulowane w odrębnej ustawie. Czynność dokonana z naruszeniem przepisów ustawy jest nieważna. Co do zasady, aby nabyć nieruchomość w Polsce, cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2278).
Cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy jest:
- osoba fizyczna, która nie posiada polskiego obywatelstwa,
- osoba prawna, z siedzibą za granicą,
- nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób, które nie mają polskiego obywatelstwa ani siedziby w Polsce, która ma siedzibę za granicą i została utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
- osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki, które są cudzoziemcami.
Podstawa prawna:
Art. 1 ust.2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2278)
Obowiązek uzyskania zezwolenia nie dotyczy obywateli państw EOG oraz Szwajcarii.
Warunki uzyskania zezwolenia:
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
- nabyciu nie sprzeciwiają się względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
- zachodzą okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską.
Potwierdzeniem więzi z Polską mogą być (przykładowo):
- Posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
- Zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
- Posiadanie zezwolenia na pobyt:
- czasowy z wyłączeniem zezwolenia w przypadku okoliczności uzasadniających krótkotrwały pobyt w RP oraz zezwolenia na pobyt ofiar handlu ludźmi (art. 181 ust. 1 oraz art. 176 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach – t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 769) lub
- stały lub
- rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- Członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców kontrolowanych bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców
- Wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Podstawa prawna:
Art. 1a ust. 2 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2278).
Art. 181 ust. 1 oraz art. 176 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 769, 1222, 1688).
Zwolnione z obowiązku uzyskiwania zezwolenia są (uwaga, zwolnienia nie dotyczą nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych po powierzchni powyżej 1 ha):
- Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
- nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- Nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
- Nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
- Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
- Nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców akcji lub udziałów w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.
Podstawa prawna:
Art. 8 ust. 1 i 3 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2278)
Informacje aktualne na dzień: .
Zespół redakcyjny portalu dokłada wszelkich starań, aby prezentowane treści były zgodne z przepisami prawa, aktualne (na dzień publikacji, wskazany na każdej podstronie) i przydatne dla użytkowników. Zastrzegamy, że treści zamieszczone w portalu mają charakter wyłącznie informacyjny i jedynie ogólnie przedstawiają istotę poruszanych zagadnień. Nie stanowią porad czy opinii prawnych w indywidualnych sprawach i nie powinny być jedyną podstawą decyzji w kwestii rozwiązania konkretnych problemów prawnych. W celu uzyskania indywidualnej pomocy prawnej niezbędne jest zasięgnięcie porady u wykwalifikowanych podmiotów.