იჯარის ხელშეკრულება რეგულირდება სამოქალაქო კოდექსთ 1964 წლის 23 აპრილის სამოქალაქო კოდექსი მუხ. 659-692) (ანუ 2024 წ. საკ.მაც. პუნქ. 1061, 1237) ასევე საცხოვრებელი ფართის იჯარა ექვემდებარება 2001 წლის 21 ივნისის კანონს მოიჯარეთა უფლებების დაცვის, მუნიციპალური საბინაო რესურსების და სამოქალაქო კოდექსში ცვლილების შეტანის შესახებ (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 725). უძრავი ქონების ან ფართის ერთ წელზე მეტი ვადით იჯარის ხელშეკრულება უნდა დაიდოს წერილობით. წერილობითი ფორმის შეუსრულებლობის შემთხვევაში ხელშეკრულება ითვლება დადებულად განუსაზღვრელი ვადით.
სამართლებრივი საფუძვლები:
1964 წლის 23 აპრილის სამოქალაქო კოდექსი მუხ. 660 (ანუ 2024 წ. საკ.მაც. პუნქ. 1061, 1237)
თუ ხელშეკრულება დადებულია ერთ ერთი მეუღლის მიერ, მეორეს შეუძლია იცხოვროს ნაქირავებ ფართში. მოიჯარესთან მცხოვრები ყველა ზრდასრული პირი მის წინაშე ერთობლივად და ცალ-ცალკე აგებს პასუხს ქირის გადახდაზე (გარდა მოიჯარეებზე დამოკიდებული პირებისა, რომლებსაც არ შეუძლიათ საკუთარი თავის რჩენა).
სამართლებრივი საფუძვლები:
1964 წლის 23 აპრილის სამოქალაქო კოდექსი მუხ. 68016881 (ანუ 2024 წ. საკ.მაც. პუნქ. 1061, 1237)
მეიჯარემ უნდა დააბრუნოს ფართი მოიჯარესთან შეთანხმებული სარგებლობისთვის შესაფერის მდგომარეობაში და შეინარჩუნოს ის იმავე მდგომარეობაში იჯარის მთელი პერიოდის განმავლობაში. ის პასუხისმგებელია შენობასთან დაკავშირებული არსებული დანადგარებისა და მოწყობილობების მოვლა-პატრონობაზე, რომლებიც დამქირავებელს საშუალებას აძლევს გამოიყენოს წყალი, გაზი და თხევადი საწვავი, სითბო, ელექტროენერგია, სამგზავრო ლიფტები, ასევე შიდა დანადგარების ინსტალაციაზე: წყალმომარაგების, გაზის და ცხელი წყლის რემონტზე და შეცვლაზე – მოწყობილობებისა და მოწყობილობების გარეშე, შიდა საკანალიზაციო სისტემის რემონტზე და შეცვლზე, ცენტრალურ გათბობაზე გამათბობლებით, ელექტრო მონტაჟზე, კოლექტიურ ანტენაზე – გარდა ტექნიკისა, გათბობის ღუმელების, ფანჯრისა და კარის გამოცვლის და იატაკების საფარების, ასევე ბათქაშის შეცვლაზე.
სამართლებრივი საფუძვლები:
1964 წლის 23 აპრილის სამოქალაქო კოდექსი მუხ. 662 § 1 (ანუ 2024 წ. საკ.მაც. პუნქ. 1061, 1237)
2001 წლის 21 ივნისის კანონი მოიჯარეების უფლებების დაცვა, მუნიციპალური საბინაო რესურსები და ცვლილებები სამოქალაქო კოდექსში მუხ. მუხ. 6ბ (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 725).
მოიჯარე ვალდებულია შეინარჩუნოს სარგებლობაში მქონე ფართი, სათანადო ტექნიკურ, ჰიგიენურ და სანიტარულ მდგომარეობაში და დაიცვას სახლის წესრიგი. იჯარის პერიოდში მოიჯარე პასუხისმგებელია შენობის აღჭურვილობის მოვლა-პატრონობასა და მცირე რემონტზე (მაგ. იატაკის, კარ-ფანჯრის მცირე რემონტზე, კედლების, იატაკისა და შესასვლელი კარის შიგნით შეღებვაზე, ელექტრომოწყობილობების, სანიტარული საშუალებების, ჩაშენებული ავეჯის შეკეთება და მოვლა-პატრონობაზე, ასევე დანადგარებისა და ტექნიკური მოწყობილობების მცირე რემონტზე, რომლებიც უზრუნველყოფენ სინათლის გამოყენებას, შენობის გათბობას, წყლის შესვლა და გამოსვლას). მეიჯარის თანხმობის გარეშე ტერიტორიაზე არ შეიძლება განხორციელდეს რაიმე ცვლილება, რომელიც ეწინააღმდეგება ხელშეკრულებას ან ნივთის დანიშნულებას. ხელშეკრულებასთან და მის მიზნობრივობასთან შეუსაბამო ფორმით ფართის გამოყენების შემთხვევაში, მოიჯარეს, არაეფექტური გაფრთხილების შემდეგ, შეუძლია შეწყვიტოს მეიჯარესთან საიჯარო ხელშეკრულება.
სამართლებრივი საფუძვლები:
1964 წლის 23 აპრილის სამოქალაქო კოდექსი მუხ. 662 § 2 და მუხ. 681, მუხ. 667 (ანუ 2024 წ. საკ.მაც. პუნქ. 1061, 1237)
2001 წლის 21 ივნისის კანონი მოიჯარეების უფლებების დაცვა, მუნიციპალური საბინაო რესურსები და ცვლილებები სამოქალაქო კოდექსში მუხ. 6ბ (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 725).
მოიჯარის ძირითადი ვალდებულება არის გადაიხადო ქირის შესაბამისი თანდა შეთანხმებულ დროს. ისინი მითითებული უნდა იყოს ხელშეკრულებაში. თუ ქირავნობის ხელშეკრულებაში გადახდის თარიღი მითითებული არ არის, ქირა გადაიხდება წინასწარ (მთლიანი გაქირავების პერიოდის განმავლობაში, რომელიც ერთ თვეზე ნაკლებია, ხოლო სხვა შემთხვევებში – ყოველთვიურად, თვის 10 რიცხვამდე). დებულებებში განსაზღვრულია ნებადართული ქირის გაზრდისა და მესაკუთრისგან დამოუკიდებელი სხვა გადასახადების ოდენობა, რომელიც შეიძლება განხორციელდეს არაუმეტეს ექვს თვეში ერთხელ.
სამართლებრივი საფუძვლები:
1964 წლის 23 აპრილის სამოქალაქო კოდექსი მუხ. 659 და 669 (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 1610, 1615, 1890, 1933, 2024 წ. პუნქ. 653.) ქირის გაზრდა: 2001 წლის 21 ივნისის კანონი მოიჯარეების უფლებების დაცვა, მუნიციპალური საბინაო რესურსები და ცვლილებები სამოქალაქო კოდექსში მუხ. 8ა და მუხ. 9 (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 725).
ქირისა და მოიჯარის სხვა დებიტორული დავალიანების გადახდისას დავალიანების უზრუნველსაყოფად, საიჯარო ურთიერთობის განმავლობაში, მეიჯარეს უფლება აქვს დააგირავოს მოიჯარის კუთვნილი მოძრავი ქონება, მიტანილი ფართში (მაგ. აღჭურვილობა, რომელიც ეკუთვნის მოიჯარეს).
სამართლებრივი საფუძვლები:
1964 წლის 23 აპრილის სამოქალაქო კოდექსი მუხ. 670 – 671 (ანუ 2024 წ. საკ.მაც. პუნქ. 1061, 1237)
ასევე გავრცელებული პრაქტიკაა მოიჯარის მიერ დეპოზიტის გადახდის მოთხოვნა, რომლის ოდენობა არ შეიძლება აღემატებოდეს ყოველთვიურ ქირას 12-ჯერ. დეპოზიტი უზრუნველყოფს მეიჯარის დებიტორულ დავალიანებას (მაგ. გადაუხდელი ქირის ან ფართის დაზიანების გამო) და ანგარიშსწორდება იჯარის ბოლოს.
სამართლებრივი საფუძვლები:
2001 წლის 21 ივნისის კანონი მოიჯარეების უფლებების დაცვა, მუნიციპალური საბინაო რესურსები და ცვლილებები სამოქალაქო კოდექსში მუხ. 6 (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 725).
დებულებებში მითითებულია საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტის თარიღები და ფორმა. მესაკუთრის მიერ საცხოვრებელი ფართის გაქირავების ხელშეკრულების შეწყვეტა უნდა მოხდეს წერილობით და უნდა შეიცავდეს შეწყვეტის მიზეზს. შეწყვეტა შეიძლება მოხდეს მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში. შეწყვეტა შეიძლება დაიყოს სამ ჯგუფად:
- მოიჯარის ქცევასთან/უმოქმედობასთან დაკავშირებული მიზეზებით:
- თუ წერილობითი გაფრთხილების მიუხედავად, ის განაგრძობს შენობის გამოყენებას, ისე როგორც ეწინააღმდეგება ხელშეკრულებას ან ეწინააღმდეგება მის დანიშნულებას, ან უგულებელყოფს მის ვალდებულებებს, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს ზიანი, ან გაანადგუროს მოწყობილობები, რომლებიც განკუთვნილია მოსახლეობის საზიარო გამოყენებისთვის, ან უხეშად ან დაჟინებით არღვევს შიდა წესრიგს, რაც ართულებს სხვა შენობების გამოყენებას, ან
- აქვს ქირის დავალიანება, ფართის სარგებლობის სხვა გადასახადები ან მესაკუთრისგან დამოუკიდებელი გადასახადები, მხოლოდ იმ შემთხვევებში, როდესაც მოიჯარეს არ აქვს ხელშეკრულება უშუალოდ კომუნალურ პროვაიდერთან ან მომსახურების მიმწოდებელთან, არანაკლებ სამი სრული გადახდის პერიოდის განმავლობაში, მიუხედავად იმისა, თუ წერილობით ეცნობება სამართლებრივი ურთიერთობის შეწყვეტის განზრახვის შესახებ და დადგენილია დამატებითი, ყოველთვიური ვადის დარჩენილი და მიმდინარე დავალიანებების გადახდა, ან
- თუ გააქირავა, საკუთრებაში ან უსასყიდლო გამოყენებაში გადასცა ფართი ან მისი ნაწილი მესაკუთრისგან საჭირო წერილობითი თანხმობის გარეშე, ანიყენებს ფართს, რომელიც უნდა დაიცალოს შენობის დანგრევის ან განახლების საჭიროების გამო
- არ ცხოვრობს მოცემულ ფართში 12 თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში
- მფლობელის მიერ მოცემულ ფართში ცხოვრების განზრახვის შემთხვევაში
- შენობის დანგრევის ან განახლების საჭიროების შემთხვევაში.
კანონში მოცემულია დებულებები ზემოთ მითითებულ შემთხვევებში ხელშეკრულების შეწყვეტის წესის შესახებ (შეტყობინების ვადა – ცალკეული სიტუაციებისთვის განსხვავებულია, ზოგიერთ შემთხვევაში შესაცვლელია ფართის მიღების უფლება).
სამართლებრივი საფუძვლები:
2001 წლის 21 ივნისის კანონი მოიჯარეების უფლებების დაცვა, მუნიციპალური საბინაო რესურსები და ცვლილებები სამოქალაქო კოდექსში მუხ. 11 (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 725).
პერიოდული იჯარა
ეს არის საცხოვრებლის გაქირავების განსაკუთრებული ტიპი, რომელიც რეგულირდება მოიჯარეების უფლებების დაცვის, მუნიციპალური საბინაო რესურსების და სამოქალაქო კოდექსის ცვლილებების კანონის მუხ. 19ა – 19ე (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 725). წინამდებარე ხელშეკრულების გასაფორმებლად მოიჯარემ სანოტარო აქტის სახით უნდა წარადგინოს განცხადება, რომელშიც მოიჯარე წარადგენს აღსრულებას და ვალდებულებას, რომ ხელშეკრულების შეწყვეტის ან ვადის გასვლის შემდეგ, მესაკუთრის მიერ განსაზღვრულ ვადაში ან არაუმეტეს 7 დღისა, დაცალის და გადასცემს ფართს. მოიჯარემ უნდა მიუთითოს იმ ფართის მისამართი, სადაც მას შეეძლება ცხოვრება გამოსახლების შემთხვევაში და თან უნდა დაურთოს ამ ფართის მესაკუთრის ან კანონიერი უფლების მქონე პირის განცხადება მოიჯარის და მასთან ერთად მცხოვრები პირების, მოცემულ ფართში ცხოვრების თანხმობის შესახებ. ფართის მესაკუთრეს, რომელიც უნდა იყოს პერიოდული საიჯარო ხელშეკრულების საგანი, შეუძლია მოითხოვოს მითითებული განცხადების წარდგენა ნოტარიულად დამოწმებული ხელმოწერით.
პერიოდული იჯარის, განსაკუთრებული, უფრო მსუბუქი წესები შემოღებული იყო უკრაინის მოქალაქეებისთვის, რომლებიც ჩამოვიდნენ პოლონეთში რუსეთის აგრესიასთან დაკავშირებით.
2022 წლის 12 მარტის კანონი უკრაინის მოქალაქეების დახმარების შესახებ ამ სახელმწიფოს ტერიტორიაზე შეიარაღებულ კონფლიქტთან დაკავშირებით მუხ. 69 (ანუ 2024 წ. საკ.მაც. პუნქ. 167, 232, 834) პერიოდული გაქირავების ხელშეკრულება შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს დეპოზიტით (ყოველთვიურ ქირაზე 6-ჯერ მეტი).
მესაკუთრემ პერიოდული საიჯარო ხელშეკრულების დადება უნდა შეატყობინოს შესაბამის საგადასახადო სამსახურს იჯარის დაწყებიდან 14 დღის განმავლობაში. პერიოდული იჯარის ხელშეკრულებებზე არ ვრცელდება მოიჯარეების უფლებების დაცვის, მუნიციპალური საბინაო რესურსების და სამოქალაქო კოდექსის ცვლილებების კანონის დებულებების უმეტესობა (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 725), ხოლო მოიჯარის გამოსახლება გამარტივებულია – ხდება მოცემული კანონის მუხ. 19დ მითითებული პირობებით. პერიოდული საიჯარო ხელშეკრულების ცალკეული წესების (ზემოთ აღწერილი) გამოყენების პირობაა მესაკუთრის მიერ საგადასახადო სამსახურისთვის წინამდებარე ხელშეკრულების შესახებ შეტყობინება. მოიჯარეების უფლებების დაცვის, მუნიციპალური საბინაო რესურსების და სამოქალაქო კოდექსის ცვლილებების კანონი მუხ. 19ბ და 19ე (ანუ 2023 წ. საკ.მაც. პუნქ. 725).
ინფორმაცია მიმდინარე თარიღის მდგომარეობით: .
პორტალის სარედაქციო ჯგუფი ზრუნავს, რომ წარმოდგენილი შინაარსი შეესაბამებოდეს კანონს, იყოს განახლებული (გამოქვეყნების თარიღისთვის, რომელიც მითითებულია თითოეულ ქვეგვერდზე) და სასარგებლო მომხმარებლებისთვის. გაფრთხილებთ, რომ პორტალზე განთავსებული კონტენტი მხოლოდ და მხოლოდ ზოგადად წარმოაჩენს წამოჭრილი საკითხების არსს. ის არ წარმოადგენენ რჩევებს ან სამართლებრივ მოსაზრებებს და არ უნდა წარმოადგენდეს კონკრეტული სამართლებრივი პრობლემების გადაჭრის შესახებ გადაწყვეტილებების ერთადერთ საფუძველს. ინდივიდუალური იურიდიული დახმარების მისაღებად აუცილებელია კონსულტაციის მიღება კვალიფიციურ სუბიექტებისგან.