Il contratto di affitto è disciplinato nel Codice civile (art. 659-692). Legge del 23 aprile 1964 Codice civile (GU del 2024, punti 1061, 1237). L’affitto di locali a uso abitativo è inoltre soggetta alle disposizioni della legge del 21 giugno 2001 sulla tutela dei diritti dei locatari, del patrimonio abitativo comunale e sulla modifica al Codice civile (GU del 2023, punto 725). Un contratto di affitto di immobili o locali per un periodo superiore a un anno deve essere stipulato per iscritto. In caso di mancato rispetto della forma scritta, il contratto si intende stipulato a tempo indeterminato.
Base giuridica:
Art. 660 della legge del 23 aprile 1964 Codice civile (GU del 2024, punti 1061, 1237).
Se il contratto è stipulato da un coniuge durante il matrimonio, l’altro coniuge può abitare nell’abitazione affittata. Tutti gli adulti che vivono con l’affittuario sono responsabili in solido con quest’ultimo per il pagamento dell’affitto (ad eccezione dei discendenti degli affittuari a carico che non possono mantenersi da soli).
Base giuridica:
Art. 6601 6681 della legge del 23 aprile 1964 Codice civile (GU del 2024, punti 1061, 1237).
Il locatore deve consegnare l’abitazione all’affittuario in condizioni idonee all’uso concordato e mantenerli in tali condizioni per l’intera durata dell’affitto. È responsabile della manutenzione degli impianti e delle attrezzature esistenti legate all’edificio che consentono all’affittuario di utilizzare acqua, gas e combustibili liquidi, calore, elettricità, ascensori, nonché della riparazione e sostituzione degli impianti interni: acqua, gas e acqua calda – senza rubinetterie e accessori, riparazione e sostituzione del sistema fognario interno, riscaldamento centralizzato compresi i radiatori, impianto elettrico, antenna centralizzata – esclusi i raccordi, sostituzione di stufe di riscaldamento, serramenti e pavimenti, rivestimenti per pavimenti, nonché intonaci.
Base giuridica:
Art. 662. § 1 della legge del 23 aprile 1964 Codice civile (GU del 2024, punti 1061, 1237).
Art. 6a della legge del 21 giugno 2001 sulla tutela dei diritti dei locatari, del patrimonio abitativo comunale e sulla modifica al Codice civile (GU del 2023, punto 725)
L’affittuario è tenuto a mantenere l’abitazione e i locali che ha diritto di utilizzare in condizioni tecniche, igieniche e sanitarie adeguate e a mantenerla in ordine. Durante il periodo di affitto, l’affittuario è responsabile della manutenzione e delle piccole riparazioni degli arredi (ad esempio, piccole riparazioni di pavimenti, porte e finestre, tinteggiatura di pareti, pavimenti e della parte interna della porta d’ingresso, riparazione e manutenzione di impianti elettrici, apparecchi sanitari e mobili da incasso, nonché piccole riparazioni di impianti e attrezzature tecniche che garantiscono l’uso della luce, il riscaldamento dell’abitazione, l’approvvigionamento idrico e lo scarico dell’acqua). Senza il consenso del locatore non possono essere apportate modifiche all’abitazione che siano in contrasto con il contratto di affitto o con la destinazione d’uso. Se l’abitazione viene utilizzata in modo difforme dal contratto di affitto e alla destinazione d’uso, il locatore può, dopo un richiamo senza effetto all’affittuario, risolvere il contratto di affitto.
Base giuridica:
Art. 662. § 2 e art. 681, art. 667 della legge del 23 aprile 1964 Codice civile (GU del 2024, punti 1061, 1237).
Art. 6b della legge del 21 giugno 2001 sulla tutela dei diritti dei locatari, del patrimonio abitativo comunale e sulla modifica al Codice civile (GU del 2023, punto 725).
L’obbligo fondamentale dell’affittuario è quello di pagare l’affitto nei tempi e nell’importo concordati. Questi devono essere specificati nel contratto. Se il termine di pagamento non è indicato nel contratto di affitto, l’affitto va pagato in anticipo (per l’intero periodo di affitto inferiore a un mese, e negli altri casi, mensilmente, entro il giorno 10 giorno del mese). Le leggi specificano l’importo degli aumenti consentiti dell’affitto e degli altri oneri indipendenti dal locatore, che possono essere applicati non più di una volta ogni sei mesi.
Base giuridica:
Art. 659 e 669 della legge del 23 aprile 1964 Codice civile (GU del 2024, punti 1061, 1237).
Aumenti dell’affitto: Art. 8a e art. 9 della legge del 21 giugno 2001 sulla tutela dei diritti dei locatari, del patrimonio abitativo comunale e sulla modifica al Codice civile (GU del 2023, punto 725).
A garanzia degli arretrati di affitto e di altri debiti dell’affittuario, il locatore ha il diritto di impegnare gli oggetti mobili di proprietà dell’affittuario portate nell’abitazione (per esempio arredi, attrezzature di proprietà dell’affittuario) durante il periodo di affitto.
Base giuridica:
Art. 670-671 della legge del 23 aprile 1964 Codice civile (GU del 2024, punti 1061, 1237).
È inoltre prassi comune richiedere all’affittuario il versamento di una cauzione, il cui importo non può superare una somma pari a 12 volte l’affitto mensile. La cauzione garantisce i crediti del locatore (per esempio a causa dell’affitto non pagato o di danni all’abitazione) e viene restituita al termine del contratto di affitto.
Le disposizioni legge specificano i termini e la forma di risoluzione di un contratto di affitto. La risoluzione di un contratto di affitto a uso abitativo da parte del proprietario deve avvenire per iscritto e contenere il motivo della risoluzione. La risoluzione può avvenire solo nei casi previsti dalla legge. Questi possono essere suddivisi in tre gruppi:
- Motivi legati al comportamento/negligenza dell’affittuario:
- continua, nonostante un richiamo scritto, a utilizzare l’abitazione in modo contrario al contratto o alla destinazione d’uso, o trascura i suoi obblighi permettendo che si verifichino danni, o distrugge le strutture destinate all’uso comune dei residenti, o viola, in modo evidente o persistente, l’ordine dell’abitazione, rendendo gravoso l’uso delle altre abitazioni, oppure
- è in arretrato con il pagamento dell’affitto, di altre spese per l’uso dell’abitazione o di oneri indipendenti dal proprietario, addebitate da quest’ultimo solo nei casi in cui l’affittuario non abbia un contratto diretto con il fornitore di servizi o di utenze, per almeno tre periodi di pagamento completi, nonostante sia stato avvertito per iscritto dell’intenzione di risolvere il rapporto giuridico e gli sia stato concesso un periodo supplementare di un mese per il pagamento dei debiti scaduti e in corso, oppure
- ha affittato, subaffittato o concesso in uso gratuito l’abitazione o parte di essa senza il necessario consenso scritto del proprietario, oppure
- utilizza l’abitazione che deve essere lasciato libero per la sopravvenuta necessità di demolire o ristrutturare l’edificio
- non ha vissuto nell’abitazione per più di 12 mesi
- Intenzione del proprietario di abitare nell’immobile
- Necessità di demolire o ristrutturare l’edificio.
La legge contiene disposizioni sulle regole per la risoluzione del contratto nei casi sopraelencati (periodo di preavviso – diverso per ogni situazione, in alcuni casi il diritto un’abitazione sostitutiva).
Affitto occasionale
Si tratta di particolare tipologia di affitto a uso abitativo disciplinata dagli art. 19a – 19e della legge sulla tutela dei diritti dei locatari, del patrimonio abitativo comunale e sulla modifica al Codice civile (GU del 2023, punto 725). Per stipulare questo contratto, è necessario che l’affittuario presenti, sotto forma di atto notarile, una dichiarazione in cui si sottopone all’esecuzione e si impegna a lasciare libera e a consegnare l’abitazione entro un periodo indicato dal locatore dopo la risoluzione o la scadenza del contratto, non inferiore a 7 giorni. L’affittuario deve indicare l’indirizzo dell’abitazione in cui sarà autorizzato a vivere in caso di sfratto e allegare una dichiarazione del proprietario, o di una persona avente titolo legale sull’abitazione, in cui si dichiara d’accordo che l’affittuario e le persone che vivono con lui vi abitino. Il proprietario dell’abitazione oggetto del contratto di affitto occasionale può richiedere che la dichiarazione indicata sia resa con firma autenticata dal notaio.
Per i cittadini ucraini giunti in Polonia in seguito all’aggressione russa sono state introdotte norme speciali e più permissive per i contratti di affitto occasionale.
Base giuridica:
Art. 69 della legge del 12 marzo 2022 sull’assistenza ai cittadini ucraini in relazione al conflitto armato nel territorio dell’Ucraina (GU del 2024, punti 167, 232, 834) Un contratto di affitto occasionale può essere garantito da una cauzione (per un importo fino a 6 volte l’affitto mensile).
19a, par. 4 e 5 della legge sulla tutela dei diritti dei locatari, del patrimonio abitativo comunale e sulla modifica al Codice civile (GU del 2023, punto 725).
Il proprietario deve segnalare la stipula del contratto di affitto occasionale all’ufficio delle entrate (urząd skarbowy) competente entro 14 giorni dall’inizio dell’affitto. La maggior parte delle disposizioni della legge sulla tutela dei diritti dei locatari, del patrimonio abitativo comunale e sulla modifica al Codice civile (GU del 2023, punto 725) non si applica al contratto di affitto occasionale, e lo sfratto dell’affittuario è semplificato: avviene secondo le regole indicate nell’art. 19d di tale legge. Come condizione per l’applicazione delle norme separate (sopradescritte) al contratto di affitto occasionale, il proprietario deve notificare il contratto all’ufficio delle entrate.
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