Per le transazioni immobiliari, la legge polacca richiede che assumano la forma di un atto notarile a pena di nullità (sia per i polacchi che per gli stranieri). Ciò significa che tutti i contratti che comportano un cambio di proprietà dell’immobile vengono stipulati davanti a un notaio. Il notaio controlla i documenti relativi all’immobile (in primo luogo i registri catastali, ma anche altri documenti che il proprietario dell’immobile ottiene e presenta – per esempio l’estratto del catasto dei terreni e la mappa catastale, il certificato di assenza di arretrati fiscali) e prepara una bozza di contratto che le parti concludono in sua presenza, sotto forma di atto notarile. L’acquisto di immobili in Polonia da parte di stranieri è regolato da una legge separata. Un atto compiuto in violazione delle disposizioni di legge è nullo. Di norma, per acquistare beni immobili in Polonia, uno straniero deve ottenere un permesso dal Ministro dell’Interno e dell’Amministrazione.
Base giuridica:
Legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di beni immobili da parte di stranieri (GU del 2017, punto 2278).
Uno straniero ai sensi di tale legge è:
- una persona fisica che non possiede la cittadinanza polacca
- una persona giuridica, con sede legale all’estero
- una società senza personalità giuridica di persone che non hanno la cittadinanza polacca o la sede legale in Polonia, che ha la sua sede legale all’estero ed è stata costituita secondo la legislazione di paesi stranieri
- una persona giuridica e una società commerciale senza personalità giuridica, con sede legale nel territorio della Polonia, controllata direttamente o indirettamente da persone o società straniere.
Base giuridica:
Art. 1, par. 2 della legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di beni immobili da parte di stranieri (GU del 2017, punto 2278)
L’obbligo di ottenere un permesso non si applica ai cittadini dei Paesi SEE e della Svizzera. Condizioni per l’ottenimento del permesso:
- l’acquisto dell’immobile da parte dello straniero non costituisce una minaccia per la difesa, la sicurezza dello Stato o l’ordine pubblico;
- l’acquisto non è in contrasto a considerazioni di politica sociale e di salute pubblica;
- esistono circostanze che confermano i legami dello straniero con la Polonia.
La conferma dei legami con la Polonia può essere (a titolo di esempio):
- avere la nazionalità polacca o origini polacche;
- avere sposato un cittadino della Repubblica di Polonia;
- avere un permesso di soggiorno:
- temporaneo, con l’esclusione di un permesso in caso di circostanze che giustifichino un soggiorno di breve durata nella Repubblica di Polonia e di un permesso di soggiorno per le vittime della tratta di esseri umani (art. 181, par. 1 e art. 176 della legge del 12 dicembre 2013 sugli stranieri (GU del 2024, punto 769), oppure
- permanente, oppure
- di soggiornante di lungo periodo dell’Unione europea;
- appartenere a un organo direttivo di imprenditori controllati direttamente o indirettamente da stranieri
- esercitare un’attività economica o agricola nel territorio della Repubblica di Polonia, in conformità alle disposizioni della legge polacca.
Base giuridica:
Art. 1a, par. 2 della legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di beni immobili da parte di stranieri (GU del 2017, punto 2278).
Art. 181, par. 1 e art. 176 della legge del 12 dicembre 2013 sugli stranieri (GU del 2024, punto 769, 1222, 1688).
Sono esentati dall’obbligo di ottenere un permesso (attenzione: le esenzioni non si applicano agli immobili situati nella zona di confine e ai terreni agricoli di oltre 1 ettaro):
- acquisto di un’abitazione autonoma ai sensi della legge del 24 giugno 1994 sulla proprietà dei locali;
- acquisto di un locale di servizio autonomo a uso garage o partecipazione in tale locale, se questo è legato al soddisfacimento delle esigenze abitative dell’acquirente o del proprietario dell’immobile o dell’abitazione autonoma;
- acquisto di un immobile da parte di uno straniero residente nella Repubblica di Polonia da almeno 5 anni dopo aver ottenuto un permesso di soggiorno permanente o un permesso di soggiorno per soggiornanti di lungo periodo dell’Unione europea;
- acquisto da parte di uno straniero, coniuge di un cittadino polacco e residente nella Repubblica di Polonia da almeno 2 anni dopo aver ottenuto un permesso di soggiorno permanente o un permesso di soggiorno per soggiornanti di lungo periodo dell’Unione europea, di un immobile che, a seguito dell’acquisto, costituirà la proprietà comune legale dei coniugi;
- acquisto di un immobile da parte di uno straniero se, alla data dell’acquisto, ha diritto alla successione legale secondo la legge polacca dal cedente dell’immobile e il cedente è stato proprietario o usufruttuario perpetuo dell’immobile per almeno 5 anni;
- acquisto da parte di una persona giuridica o di una società commerciale priva di personalità giuridica, controllata direttamente o indirettamente da stranieri, ai fini statutari, di immobili non edificati, con una superficie complessiva in tutto il Paese non superiore a 0,4 ettari nelle aree urbane;
- acquisto di un immobile da parte di uno straniero, che sia una banca e al tempo stesso un creditore ipotecario, mediante pignoramento di beni immobili a seguito di un’asta infruttuosa in un procedimento di esecuzione;
- l’acquisto o l’assunzione da parte di una banca che sia una persona giuridica controllata direttamente o indirettamente da stranieri di azioni di una società commerciale con sede legale nel territorio della Repubblica di Polonia, così come qualsiasi altra azione legale riguardante le azioni o le quote, richiede l’autorizzazione del ministro competente per gli affari interni, se, a seguito di esse, una società che è proprietaria o usufruttuaria perpetua di immobili nel territorio della Repubblica di Polonia diventa una società controllata, in relazione all’esecuzione da parte di tale banca di crediti derivanti dalle attività bancarie svolte.
Non è richiesto l’ottenimento di alcun permesso ai cittadini stranieri che siano cittadini o imprenditori di Stati aderenti all’Accordo sullo Spazio economico europeo o della Confederazione svizzera.
Base giuridica:
Art. 8, par. 1 e 3 della legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di beni immobili da parte di stranieri (GU del 2017, punto 2278)
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