Վարձակալություն

Վարձակալության պայմանագիրը կարգավորվել է Քաղաքացիական օրենսգրքում (հոդ. 659 -692)։ 1964 թ. ապրիլի 23 — ի Քաղաքացիական օրենսգիրք (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2024 թ., կետ 1061, 1237) Բնակելի տարածքների վարձակալությունը ենթակա է նաև  2001 թվականի հունիսի 21-ի ակտի դրույթներին՝ “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, քաղաքային բնակարանային ռեսուրսների մասին” և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725): Անշարժ գույքի կամ տարածքի վարձակալության պայմանագիրը մեկ տարուց ավելի ժամկետով պետք է կնքվի գրավոր: Գրավոր ձևը չպահպանելու դեպքում պայմանագիրը համարվում է կնքված անորոշ ժամկետով։ 

Իրավական հիմք՝
Հոդ․ 660, 1964 թ. ապրիլի 23 — ի Քաղաքացիական օրենսգիրք (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2024 թ., կետ 1061, 1237.)

Եթե պայմանագիրը կնքվում է ամուսիններից մեկի կողմից ամուսնության ընթացքում, ապա մյուս ամուսինը կարող է բնակվել վարձակալած տարածքում։ Վարձակալի հետ ապրող բոլոր չափահաս անձինք համապարտ պատասխանատվություն են կրում վարձավճարի վճարման համար (բացառությամբ վարձակալի կախյալ ժառանգների, ովքեր չեն կարող իրենց ապրուստը ապահովել): 

 Իրավական հիմք՝
Հոդ․ 680¹, 688¹ 1964 թ. ապրիլի 23 — ի Քաղաքացիական օրենսգիրք (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2024 թ., կետ 1061, 1237)

Վարձատուն պետք է վարձակալին տրամադրի տարածքը, որը հարմար է համաձայնեցված օգտագործման համար և պահպանել այն այդպիսի վիճակում ամբողջ վարձակալության ժամկետի ընթացքում: Նա պատասխանատվություն է կրում շենքի հետ կապված առկա տեղակայանքների և սարքավորումների սպասարկման համար, որոնք վարձակալին հնարավորություն են տալիս օգտագործել ջուր, գազ և հեղուկ վառելիք, ջեռուցում, էլեկտրականություն, վերելակներ, ինչպես նաև ներքին տեղակայանքների վերանորոգման և փոխարինման համար ՝ ջրամատակարարում, գազ և տաք ջուր ՝ առանց կցամասերի և սարքավորումների, ներքին կոյուղու համակարգի վերանորոգման և փոխարինման, ջեռուցիչներով կենտրոնացված ջեռուցման, էլեկտրական մոնտաժի, կոլեկտիվ ալեհավաքի ՝ բացառությամբ պարագաների, ջեռուցման վառարանների, պատուհանների և դռների ու հատակների տեղադրման, հատակասալիկների և հատակների ծածկույթների, ինչպես նաև սվաղների փոխարինման:

Իրավական հիմք՝
Հոդ․ 662 § 1, 1964 թ. ապրիլի 23 — ի Քաղաքացիական օրենսգիրք (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2024 թ., կետ 1061, 1237)
Հոդ․ 6a, 2001 թ․ հունիսի 21 — ի օրենք “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” (մտ ․ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725): 

Վարձակալը պարտավոր է պահպանել տարածքները և սենյակները, որը նա իրավասու է օգտագործել տեխնիկական, հիգիենիկ և սանիտարական պատշաճ վիճակում և պահպանել կենցաղային կարգը։ Վարձակալության ժամկետի ընթացքում վարձակալը պատասխանատու է տարածքի սարքավորումների պահպանման և թեթև վերանորոգման համար (օրինակ՝ հատակների, դռների և պատուհանների մանր վերանորոգում, պատերի, հատակի և մուտքի դռան ներսի հատվածի ներկում, էլեկտրական սարքավորումների, սանիտարական սարքավորումների, ներկառուցված կահույքի վերանորոգում և սպասարկում, ինչպես նաև լույսի օգտագործում, տարածքի ջեռուցում, ջրի ներհոսք և արտահոսք ապահովող կայանքների և տեխնիկական սարքերի փոքր վերանորոգում): Առանց վարձատուի համաձայնության տարածքում չի կարող կատարվել որևէ փոփոխություն, որը հակասում է պայմանագրին կամ գույքի նպատակին: Պայմանագրին և դրա նպատակին չհամապատասխանող ձևով տարածքն օգտագործելու դեպքում Վարձատուն, վարձակալին անարդյունավետ նախազգուշացնելուց հետո, կարող է դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը: 

Իրավական հիմք՝
Հոդ․ 662. § 2 և հոդ. 681, հոդ ․ 667, 1964 թ. ապրիլի 23 — ի Քաղաքացիական օրենսգիրք (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2024 թ., կետ 1061, 1237.)
Հոդ․ 6b, 2001 թ․ հունիսի 21 — ի օրենք “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” (մտ ․ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725): 

Վարձակալի հիմնական պարտականությունն է վճարել վարձավճարը համաձայնեցված ժամկետում և չափով: Այդ մասին պետք է նշված լինի պայմանագրում: Եթե վարձակալության պայմանագրում վճարման ժամկետ նշված չէ, ապա վարձավճարը վճարվում է նախապես (մեկ ամսից կարճ տևողությամբ վարձակալության ամբողջ ժամանակահատվածի համար, իսկ մնացած դեպքերում՝ ամսական, մինչև յուրաքանչյուր ամսվա ամսի 10-ը): Կանոնակարգերը սահմանում են վարձավճարների թույլատրելի բարձրացումների և սեփականատիրոջից անկախ այլ վճարների չափը, որը կարող է կատարվել ոչ ավելի, քան վեց ամիսը մեկ անգամ։ 

Հոդ․ 659 և 669, 1964 թ. ապրիլի 23 — ի Քաղաքացիական օրենսգիրք (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2024 թ., կետ 1061, 1237)
Վարձավճարների բարձրացում ՝ հոդ ․ 8ա և հոդ. 9, 2001 թ․ հունիսի 21 — ի օրենք “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725): 

Վարձավճարների և վարձակալի այլ պարտքերը ապահովելու համար վարձակալության ժամկետի ընթացքում վարձատուն իրավունք ունի գրավ դնել վարձակալին պատկանող շարժական իրերի վրա, որոնք բերվել են վարձակալվող տարածք (օրինակ՝ վարձակալին պատկանող սարքավորումները, գույքը): 

Իրավական հիմք՝
Հոդ․ 670-671, 1964 թ. ապրիլի 23 — ի Քաղաքացիական օրենսգիրք (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2024 թ., կետ 1061, 1237)

Նաև սովորական պրակտիկա է վարձակալից պահանջել գրավ, որի չափը չի կարող գերազանցել ամսական վարձավճարի 12-ապատիկը: Գրավն ապահովում է Վարձատուի հասանելի գումարները (օրինակ՝ չվճարված վարձավճարի համար կամ տարածքի վնասման դիմաց) և հաշվարկվում է վարձակալության ժամկետի ավարտին։ 

Իրավական հիմք՝
Հոդ․ 6, 2001 թ․ հունիսի 21 — ի օրենք “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” (հ.տ ․ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725). 

Դրույթները սահմանում են վարձակալության պայմանագրի դադարեցման ժամկետները և ձևը: Սեփականատիրոջ կողմից բնակելի տարածքի վարձակալության պայմանագրի դադարեցումը պետք է գրավոր լինի և ներառի դադարեցման պատճառը: Դադարեցումը կարող է տեղի ունենալ միայն օրենքով նախատեսված դեպքերում: Դրանք կարելի է բաժանել երեք խմբի ՝

1. Վարձակալի վարքագծի/բացթողման հետ կապված պատճառներ.

• չնայած գրավոր նախազգուշացմանը, շարունակում է օգտագործել տարածքն այնպես, ինչպես հակասում է պայմանագրին կամ հակասում է դրա նպատակային նշանակությանը, կամ անտեսում է իր պարտավորությունները ՝ թույլ տալով վնաս հասցնել կամ ոչնչացնել բնակիչների ընդհանուր օգտագործման համար նախատեսված սարքերը, կամ կոպտորեն կամ համառորեն խախտում է ներքին կարգը ՝ դժվարացնելով այլ տարածքների օգտագործումը, կամ
• ուշացնում է վարձավճարը, տարածքի օգտագործման այլ վճարները կամ սեփականատիրոջից անկախ վճարները, որոնք հավաքագրվում են սեփականատիրոջ կողմից միայն դեպքերում երբ վարձակալը պայմանագիր չունի ուղղակիորեն կոմունալ ծառայությունների կամ այլ ծառայություններ մատուցողի հետ, առնվազն երեք ամբողջական վճարման ժամկետների համար, չնայած նրան, որ գրավոր ծանուցել է իրավական հարաբերությունները դադարեցնելու իր մտադրության մասին և սահմանել լրացուցիչ մեկամսյա ժամկետ չմարված և ընթացիկ պարտքերի վճարման համար, կամ
• վարձակալել է, ենթավարձակալել կամ անվճար օգտագործման է հանձնել տարածքը կամ դրա մի մասը ՝ առանց սեփականատիրոջ պահանջվող գրավոր համաձայնության, կամ
• օգտագործում է տարածքը, որը պետք է դատարկվի ՝ շենքը քանդելու կամ վերանորոգելու անհրաժեշտության պատճառով
• չի բնակվում տարածքում ավելի քան 12 ամիս

2. Սեփականատիրոջ կողմից տարածքում ապրելու մտադրությունը
3. Շենքը քանդելու կամ վերանորոգելու անհրաժեշտությունը ։

Օրենքը պարունակում է դրույթներ վերը նշված դեպքերում պայմանագրի դադարեցման կանոնների վերաբերյալ (դադարեցման ժամկետը՝ տարբեր է առանձին իրավիճակների համար, որոշ դեպքերում’ փոխարինող տարածք ձեռք բերելու իրավունք): 

Իրավական հիմք՝
Հոդ․ 11, 2001 թ․ հունիսի 21 — ի օրենք “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725). 

Պաշտպանված վարձակալություն

Սա բնակելի տարածքների վարձակալության հատուկ տեսակ է, որը կարգավորվում է “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” օրենքի 19a — 19e հոդ․, (մտ ․ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725): Սույն պայմանագիրը կնքելու համար վարձակալը պետք է նոտարական ակտի տեսքով հայտարարագիր ներկայացնի, որտեղ վարձակալը տրվել է հարկադիր կատարման և պարտավորվել է ազատել ու հանձնել տարածքը սեփականատիրոջ կողմից պայմանագիրը դադարեցնելուց կամ ժամկետը լրանալուց հետո՝ ոչ պակաս, քան 7 օրյա ժամկետում: Վարձակալը պետք է նշի այն տարածքի հասցեն, որտեղ նա կկարողանա բնակվել վտարման դեպքում և կցել սեփականատիրոջ կամ օրինական իրավունք ունեցող անձի հայտարարությունն առ այն, որ համաձայնում է վարձակալին և նրա հետ բնակվող անձանց բնակեցնել իր մոտ։ Տարածքի սեփականատերը, որը պետք է դառնա պաշտպանված վարձակալության պայմանագրի առարկա, կարող է պահանջել, որ նշված հայտարարությունը ներկայացվի նոտարական կարգով վավերացված ստորագրությամբ: 

Իրավական հիմք՝
Հոդ․ “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” օրենքի 19a հոդ․, (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725): 

Ռուսաստանի ագրեսիայի հետևանքով Լեհաստան եկած Ուկրաինայի քաղաքացիների համար սահմանվել են հատուկ, ավելի մեղմ կանոններ՝ մասնավորապես պաշտպանված վարձակալության համար։ ։

Իրավական հիմք՝
Հոդ․ 69, 2022 թվականի մարտի 12 — ի «Ուկրաինայի քաղաքացիներին օգնություն ցուցաբերելու մասին» օրենք ՝ կապված այդ պետության տարածքում զինված հակամարտության հետ (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2024 թ., կետ 167, 232, 834) 

Պաշտպանված վարձակալության պայմանագիրը կարող է ապահովվել գրավով (մինչև ամսական վարձավճարի 6-ապատիկի չափով): 

Իրավական հիմք՝
19ա պարբ․ 4 և 5 “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” օրենք, (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725). 

Վարձակալության պայմանագրի կնքման մասին սեփականատերը պետք է զեկուցի համապատասխան հարկային գրասենյակ վարձակալության մեկնարկից 14 օրվա ընթացքում: Պաշտպանված վարձակալության պայմանագրի վրա չի տարածվում “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” օրենքի դրույթների մեծ մասը (մտ․ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725), և վարձակալի վտարումը պարզեցվում է՝ այն տեղի է ունենում այդ օրենքի 19d հոդ․ նշված պայմաններով: Պաշտպանված վարձակալության պայմանագրի համար առանձին կանոններ (վերը նկարագրված) կիրառելու պայմանն այն է, որ սեփականատերը պետք է այդ համաձայնագրի մասին հայտնի հարկային մարմին: 

Իրավական հիմք՝
Հոդ․ 19b և 19e, “Վարձակալների իրավունքների պաշտպանության, համայնքային բնակարանային ռեսուրսների և Քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին” օրենք, (հ.տ Օր․ Ժ․ առ 2023 թ., կետ 725).

Տեղեկատվությունն ակտուալ է ըստ՝ 2024 թվականի դեկտեմբերի 13-ի դրությամբ:

Պորտալի խմբագրական թիմը գործադրում է բոլոր ջանքերը, որպեսզի ներկայացված բովանդակությունը համապատասխանի օրենքին, լինի արդիական (հրապարակման ամսաթվի դրությամբ՝ նշված յուրաքանչյուր ենթաէջում) և օգտակար օգտատերերի համար:

Վերապահում ենք, որ կայքում տեղադրված բովանդակությունը միայն տեղեկատվական նպատակներով է և միայն ընդհանուր առմամբ ներկայացնում է բարձրացված հարցերի էությունը: Դրանք առանձին դեպքերում իրավական խորհրդատվություն կամ կարծիք չեն հանդիսանում և չպետք է լինեն միակ հիմքը կոնկրետ իրավական խնդիրների լուծման վերաբերյալ որոշումների համար: Անհատական իրավաբանական օգնություն ստանալու համար անհրաժեշտ է խորհրդատվություն ստանալ որակավորված անձանցից: