Pour les transactions immobilières, la législation polonaise exige la forme d’un acte notarié sous peine de nullité (pour les Polonais comme pour les étrangers). Cela signifie que tous les accords entraînant un changement de propriété sont conclus devant un notaire. Le notaire vérifie les documents relatifs à la propriété (principalement le registre foncier, mais aussi d’autres documents obtenus et présentés par le propriétaire – par exemple, extrait et schéma du registre foncier, certificat d’absence d’arriérés d’impôts) et prépare un projet de contrat, que les parties concluent en sa présence, sous la forme d’un acte notarié. L’acquisition de biens immobiliers en Pologne par des étrangers est régie par une loi distincte. Un acte accompli en violation de la loi est nul. En règle générale, pour acquérir un bien immobilier en Pologne, un étranger doit obtenir un permis du ministre des affaires intérieures et de l’administration.
Base juridique :
La loi du 24 mars 1920 sur l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers (c.t. J O 2017, point 2278).
Un étranger au sens de la présente loi est :
- une personne physique qui n’a pas la citoyenneté polonaise
- une personne morale, ayant son siège social à l’étranger
- une société sans personnalité juridique, constituée de personnes qui n’ont pas la citoyenneté polonaise ou un siège social en Pologne, qui a son siège social à l’étranger et qui est constituée en vertu de la législation de pays étrangers
- une personne morale et une société commerciale sans personnalité juridique, ayant son siège social sur le territoire de la Pologne, contrôlée directement ou indirectement par des personnes ou des sociétés étrangères.
Base juridique :
Art. 1 al. 2 de la loi du 24 mars 1920 sur l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers (c.t. J O 2017, point 2278).
L’obligation d’obtenir un permis ne s’applique pas aux citoyens des États de l’EEE et de la Suisse. Conditions d’obtention du permis :
- l’acquisition de biens immobiliers par un étranger ne constituera pas une menace pour la défense, la sécurité de l’État ou l’ordre public
- l’acquisition ne s’oppose pas à des considérations de politique sociale et de santé publique
- il existe des circonstances confirmant les liens de l’étranger avec la Pologne.
La confirmation des liens avec la Pologne peut être (par exemple) :
- ayant la nationalité polonaise ou d’origine polonaise ;
- mariage avec un citoyen de la République de Pologne ;
- possession d’un titre de séjour :
- temporaire, à l’exclusion du permis dans le cas de circonstances justifiant un séjour de courte durée en République de Pologne et d’un permis de séjour pour les victimes de la traite des êtres humains (art. 181, al. 1 et art. 176 de la loi du 12 décembre 2013 sur les étrangers – c.t. J O 2024, point 769) ou
- permanent ou
- un résident de longue durée de l’Union européenne ;
- l’appartenance à l’organe de direction des entrepreneurs contrôlés directement ou indirectement par des étrangers
- exercice des activités économiques ou agricoles sur le territoire de la République de Pologne, conformément aux dispositions du droit polonais.
Base juridique :
Art. 1 a, al. 1 al. 2 de la loi du 24 mars 1920 sur l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers (c.t. J O 2017, point 2278).
Art. 181, al. 1 et art. 176 de la loi du 12 décembre 2013 sur les étrangers – c.t. J O 2024, point 769, 1222, 1688).
Sont exemptés de l’obligation d’obtenir un permis (à noter que les exemptions ne s’appliquent pas aux biens immobiliers situés dans la zone frontalière et aux terres agricoles sur une superficie de plus de 1 ha) :
- l’acquisition de locaux d’habitation indépendants au sens de la loi du 24 juin 1994 sur la propriété des locaux ;
- l’achat d’un local commercial indépendant pour l’utilisation d’un garage ou la participation à de tels locaux, s’il est lié à la satisfaction des besoins en logement de l’acheteur ou du propriétaire du bien ou du local résidentiel indépendant ;
- l’acquisition de biens immobiliers par un étranger résidant en République de Pologne depuis au moins 5 ans à compter de l’octroi d’un permis de séjour permanent ou d’un permis de séjour de longue durée de l’Union européenne ;
- acquisition par un étranger qui est le conjoint d’un citoyen polonais et qui réside en République de Pologne depuis au moins 2 ans à compter de l’octroi d’un permis de séjour permanent ou d’un permis de séjour pour un résident de longue durée de l’Union européenne, de biens immobiliers qui, à la suite de l’acquisition, constitueront la communauté légale des conjoints ;
- l’acquisition de biens immobiliers par un étranger, si à la date de l’acquisition, il a droit à une succession légale au sens de la loi polonaise du vendeur du bien immobilier, et que le vendeur du bien immobilier est son propriétaire ou son usufruitier perpétuel pendant au moins 5 ans ;
- l’acquisition par une personne morale ou une société commerciale sans personnalité juridique, contrôlée directement ou indirectement par des étrangers, à des fins statutaires, de biens immobiliers non développés, dont la superficie totale ne dépasse pas 0,4 hectare dans tout le pays en zone urbaine ;
- l’acquisition de biens immobiliers par un étranger, qui est à la fois une banque et un créancier hypothécaire, en mode de prise de possession de biens immobiliers à la suite d’une vente aux enchères inefficace dans une procédure d’exécution ;
- l’acquisition ou l’acquisition par une banque qui est une personne morale contrôlée directement ou indirectement par des étrangers d’actions d’une société commerciale ayant son siège social sur le territoire de la République de Pologne, ainsi que tout autre acte juridique concernant les actions, nécessite l’autorisation du ministre compétent pour les affaires intérieures, si, à la suite de celles-ci, la société qui est le propriétaire ou l’usufruitier perpétuel de biens immobiliers sur le territoire de la République de Pologne devient une société contrôlée, dans le cadre de la poursuite par cette banque des créances découlant des activités bancaires exercées.
Il n’est pas nécessaire d’obtenir un permis pour les étrangers qui sont citoyens ou entrepreneurs de pays parties à l’accord sur l’Espace économique européen ou de la Confédération suisse.
Base juridique :
Art. 8, al. 1 al. 2 de la loi du 24 mars 1920 sur l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers (c.t. J O 2017, point 2278).
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