Le contrat de bail a été réglementé dans le Code civil (art. 659-692). Loi du 23 avril 1964 Code civil (c.t. J O 2024, point 1061, 1237) La location de locaux d’habitation est également soumise aux dispositions de la loi du 21 juin 2001 relative à la protection des droits des locataires, au parc immobilier communal et modifiant le Code civil (c.t. J O 2023, point 725). Un contrat de location de biens immobiliers ou de locaux pour une période supérieure à un an doit être conclu par écrit. En cas de non-respect de la forme écrite, le contrat est réputé conclu pour une durée indéterminée.
Base juridique :
Art. 660 de la loi du 23 avril 1964 Code civil (c.t. J O 2024, point 1061, 1237)
Si le contrat est conclu par l’un des époux pendant le mariage, l’autre peut résider dans les lieux loués. Toutes les personnes adultes vivant avec le locataire sont solidairement responsables avec lui du paiement du loyer (à l’exception des descendants de locataire à sa charge qui ne peuvent subvenir à leurs besoins).
Base juridique :
Art. 6801 de la loi du 23 avril 1964 Code civil (c.t. J O 2024, point 1061, 1237)
Le locataire doit restituer les locaux au propriétaire dans un état adapté à l’utilisation convenue et les maintenir dans cet état pendant toute la durée du bail. Il est responsable de la maintenance des installations et équipements existants liés au bâtiment permettant au locataire d’utiliser l’eau, le gaz et les combustibles liquides, le chauffage, l’électricité, les grues à passagers, ainsi que des réparations et du remplacement des installations internes : alimentation en eau, gaz et eau chaude – sans accessoires et équipements, réparations et remplacement du système d’égout interne, chauffage central avec radiateurs, installation électrique, antenne collective – à l’exception des accessoires, du remplacement des poêles de chauffage, des menuiseries de fenêtres et de portes et des planchers, des planchers et revêtements de sol, ainsi que des emplâtres.
Base juridique :
Art. 662. § 1 de la loi du 23 avril 1964 Code civil (c.t. J O 2024, point 1061, 1237)
Art. 6a de la loi du 21 juin 2001 relative à la protection des droits des locataires, aux logements de la commune et aux modifications du code civil (c.t. J O 2023, point 725).
Le locataire est tenu de maintenir les locaux et les locaux auxquels il est en droit de faire usage en bon état technique, hygiénique et sanitaire et de respecter l’ordre de la maison. Pendant la durée du bail, le locataire est responsable de l’entretien et des réparations mineures de l’équipement des locaux (par exemple, les réparations mineures des planchers, des portes et des fenêtres, la peinture des murs, des planchers et de l’intérieur de la porte d’entrée, la réparation et l’entretien du matériel électrique, des installations sanitaires, du mobilier intégré, ainsi que les réparations mineures des installations et des dispositifs techniques assurant l’utilisation de la lumière, le chauffage des locaux, l’entrée et la sortie d’eau). Sans le consentement du locataire, aucune modification ne peut être apportée aux locaux contrairement au contrat ou à l’objet de l’article. En cas d’utilisation des lieux d’une manière incompatible avec le contrat et son objet, le propriétaire, après mise en demeure inefficace du locataire, peut résilier le contrat de bail.
Base juridique :
Art. 662. § 2 et art. 681, art. 667 de la loi du 23 avril 1964 Code civil (c.t. J O 2024, point 1061, 1237)
Art. 6a de la loi du 21 juin 2001 relative à la protection des droits des locataires, aux logements de la commune et aux modifications du code civil (c.t. J O 2023, point 725).
L’obligation de base du locataire est de payer le loyer dans les délais et le montant convenus. Ils doivent être spécifiés dans le contrat. Si la date de paiement n’est pas indiquée dans le contrat de location, le loyer est payable à l’avance (pour toute la période de location inférieure à un mois, et dans les autres cas – mensuellement, au plus tard le 10 du mois). Le règlement précise le montant des augmentations de loyer autorisées et d’autres frais indépendants du propriétaire, qui ne peuvent être effectués plus d’une fois tous les six mois.
Base juridique :
Art. 659 et 669 de la loi du 23 avril 1964 Code civil (c.t. J O 2024, point 1061, 1237)
Augmentations de loyer : Art. 8a et l’art. 6a de la loi du 21 juin 2001 relative à la protection des droits des locataires, aux logements de la commune et aux modifications du code civil (c.t.e J O 2023, point 725).
Afin de garantir les arriérés dans le paiement des loyers et autres créances du locataire, pendant la durée de la relation de location, le propriétaire a le droit de mettre en gage les biens mobiliers appartenant au locataire, apportés dans les locaux (par exemple, le matériel, l’équipement appartenant au locataire).
Base juridique :
Art. 670 – 671 de la loi du 23 avril 1964 Code civil (c.t. J O 2024, point 1061, 1237)
Il est également courant de demander au locataire de verser un dépôt, dont le montant ne peut excéder 12 fois le montant du loyer mensuel. La caution garantit les créances du propriétaire (par exemple en raison de loyers impayés ou de dommages aux locaux) et est réglée à la fin du bail.
Les dispositions précisent les dates et la forme de résiliation du contrat de location. La résiliation du contrat de location résidentielle par le propriétaire doit être faite par écrit et contenir le motif de la résiliation. La résiliation ne peut intervenir que dans les cas prévus par la loi. Ils peuvent être divisés en trois groupes :
- Raisons liées au comportement/à l’omission de la part du locataire :
- malgré un avertissement écrit, continue d’utiliser les lieux d’une manière contraire au contrat ou contraire à sa destination, ou néglige ses obligations, laissant des dommages se produire, ou détruit le matériel destiné à un usage partagé par les résidents, ou viole de manière flagrante ou persistante l’ordre intérieur, rendant l’utilisation d’autres locaux fastidieuse, ou
- est en retard dans le paiement du loyer, d’autres frais d’utilisation des locaux ou des frais indépendants du propriétaire, facturés par le propriétaire uniquement dans les cas où le locataire n’a pas de contrat directement avec le fournisseur de services publics ou le fournisseur de services, pendant au moins trois périodes de paiement complètes, bien qu’il ait été informé par écrit de l’intention de mettre fin à la relation juridique et de fixer un délai mensuel supplémentaire pour le paiement des dettes impayées et en cours, ouloué, sous-loué ou
- remis à titre gratuit des locaux ou d’une partie de ceux-ci sans le consentement écrit requis du propriétaire, ouutilise des locaux qui doivent être libérés en raison de la nécessité de démolir ou de rénover le bâtiment
- n’a pas vécu dans le logement depuis plus de 12 mois
- L’intention du propriétaire d’habiter le logement
- La nécessité de démolir ou de rénover le bâtiment.
La loi contient des dispositions sur les règles de résiliation du contrat dans les cas mentionnés ci-dessus (délai de préavis – différent pour chaque situation, dans certains cas le droit d’obtenir un logement de remplacement).
Bail occasionnel
Il s’agit d’un type particulier de bail résidentiel réglementé en art. 19a – 19e de la loi relative à la protection des droits des locataires, aux logements de la commune et aux modifications du code civil (c.t. J O 2023, point 725). Pour conclure le présent contrat, le locataire doit présenter, sous la forme d’un acte notarié, une déclaration dans laquelle le locataire s’est soumis à l’exécution forcée et a l’obligation de vider et de remettre les lieux dans le délai spécifié par le propriétaire après la résiliation ou l’expiration du contrat, pas moins de 7 jours. Le locataire doit indiquer l’adresse des locaux où il pourra vivre en cas d’expulsion et joindre une déclaration du propriétaire ou d’une personne ayant la propriété légale de ces locaux sur consentement à la résidence du locataire et des personnes vivant avec lui dans ces locaux. Le propriétaire des lieux, qui doivent faire l’objet d’un bail occasionnel, peut demander que la déclaration indiquée soit soumise avec une signature notariée.
Des règles spéciales et plus souples pour la location occasionnelle ont été introduites pour les citoyens ukrainiens qui sont arrivés en Pologne en raison de l’agression russe.
Le contrat de bail occasionnel peut être garanti par un dépôt de garantie (jusqu’à 6 fois le loyer mensuel).
Le propriétaire doit signaler la conclusion d’un bail occasionnel au bureau des impôts compétent dans les 14 jours suivant le début du bail. La majorité des dispositions de la loi relative à la protection des droits des locataires, aux logements de la commune et aux modifications du code civil (c’est-à-dire J O 2023, point 725), et l’expulsion du locataire est simplifiée – elle a lieu dans les conditions indiquées à l’art. 19d de la présente loi. Pour que les règles distinctes (décrites ci-dessus) s’appliquent au contrat de location occasionnelle, le bailleur doit notifier le contrat à l’administration fiscale.
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