El contrato de alquiler está regulado en el Código Civil (art. 659-692). Ley de 23 de abril de 1964 Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2024, puntos 1061, 1237). El alquiler de locales residenciales también está sujeto a las disposiciones de la Ley de 21 de junio de 2001 sobre la protección de los derechos de los inquilinos, el parque municipal de viviendas y sobre la modificación del Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2023, punto 725). El contrato de alquiler de inmuebles o locales por un período superior a un año debe celebrarse por escrito. En caso de no realizarse por escrito, el contrato se considera celebrado por tiempo indefinido.
Base jurídica:
Art. 660 de la Ley de 23 de abril de 1964 Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2024, puntos 1061, 1237).
Si el contrato es celebrado por uno de los cónyuges durante el matrimonio, el otro cónyuge puede vivir en el local alquilado. Todos los adultos que viven con el inquilino son responsables con él de forma solidaria por el pago del alquiler (excepto la descendencia de inquilinos dependientes que no pueden mantenerse a sí mismos).
Base jurídica:
Art. 6801 6881 de la Ley de 23 de abril de 1964 Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2024, puntos 1061, 1237).
El propietario deberá entregar el local al inquilino en un estado adecuado para el uso pactado y mantenerlo en dicho estado durante todo el período de alquiler. Él es responsable del mantenimiento de las instalaciones y equipos existentes relacionados con el edificio que permiten al inquilino utilizar agua, gas y combustibles líquidos, calor, electricidad, ascensores, así como de las reparaciones y reemplazo de instalaciones internas: suministro de agua, gas y agua caliente (sin accesorios y equipos), reparaciones y reemplazo del sistema de desagüe interno, calefacción central con calentadores, instalación eléctrica, antena colectiva (con la excepción de accesorios), reemplazo de estufas de calefacción, carpintería de ventanas y puertas, suelos y revestimientos de suelos, así como enyesados.
Base jurídica:
Art. 662 de la Ley de 23 de abril de 1964 Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2024, puntos 1061, 1237).
Art. 6a de la Ley de 21 de junio de 2001 sobre la protección de los derechos de los inquilinos, el parque municipal de viviendas y sobre la modificación del Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2023, punto 725).
El inquilino está obligado a mantener el local y las instalaciones a los que tiene derecho de uso en condiciones técnicas, higiénicas y sanitarias adecuadas y a mantener la vivienda ordenada. Durante el alquiler, el inquilino es responsable del mantenimiento y las reparaciones menores de los equipos del local (p. ej., reparaciones menores de suelos, puertas y ventanas, pintura de paredes, suelos y la parte interior de la puerta de entrada, reparación y mantenimiento de equipos eléctricos, instalaciones sanitarias, muebles empotrados, así como reparaciones menores de instalaciones y dispositivos técnicos que garanticen el uso de la luz, calefacción del local, entrada y salida de agua). Sin el consentimiento del propietario, no se podrán realizar cambios en el local que sean contrarios al contrato o al uso previsto de la propiedad. En caso de utilizar el local de forma incompatible con el contrato y su uso previsto, el propietario, después de un aviso infructuoso al inquilino, podrá rescindir el contrato de alquiler.
Base jurídica:
Art. 662. § 2 y art. 681, art. 667 de la Ley de 23 de abril de 1964 Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2024, puntos 1061, 1237).
Art. 6b de la Ley de 21 de junio de 2001 sobre la protección de los derechos de los inquilinos, el parque municipal de viviendas y sobre la modificación del Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2023, punto 725).
La obligación principal del inquilino es el pago del alquiler en el plazo y cuantía acordados. Estos términos deben especificarse en el contrato. Si en el contrato de alquiler no se indica ningún plazo para el pago, el alquiler se abonará por adelantado (para todo el período de alquiler inferior a un mes y, en el resto de casos, mensualmente, antes del día 10 de cada mes). La normativa establece el importe de los aumentos permitidos del alquiler y de otros gastos que no dependen del propietario, que no pueden realizarse con más frecuencia que una vez cada seis meses.
Base jurídica:
Art. 659 y 669 de la Ley de 23 de abril de 1964 Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2024, puntos 1061, 1237).
Incrementos de alquileres: Art. 8a y art. 9 de la Ley de 21 de junio de 2001 sobre la protección de los derechos de los inquilinos, el parque municipal de viviendas y sobre la modificación del Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2023, punto 725).
Con el fin de asegurar el pago de los alquileres atrasados y otras deudas del inquilino, el propietario tendrá derecho durante el alquiler a tomar en prenda los bienes muebles del inquilino introducidos en el local (p. ej., mobiliario o equipos pertenecientes al inquilino). .
Base jurídica:
Art. 670 – 671 de la Ley de 23 de abril de 1964 Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2024, puntos 1061, 1237).
También es una práctica común exigir al inquilino que pague un depósito, cuya cantidad no puede exceder 12 veces el alquiler mensual. El depósito garantiza el cobro de las deudas por parte del propietario (p. ej. debido al impago del alquiler o a daños en el local) y se devuelve al final del contrato de alquiler.
Las disposiciones especifican los plazos y la forma de rescisión del contrato de alquiler. La rescisión del contrato de alquiler de un local de residencia por parte del propietario debe hacerse por escrito y contener el motivo de la rescisión. La rescisión solo podrá tener lugar en los casos previstos por la ley. Estos motivos se pueden dividir en tres grupos:
- Motivos relacionadas con el comportamiento/omisiones del inquilino:
- a pesar de una advertencia por escrito, persiste en el uso del local de forma contraria a lo indicado en el contrato o contraria a su uso previsto, o desatiende sus obligaciones permitiendo que se produzcan daños, o daña las instalaciones destinadas al uso común de los residentes, o infringe, de forma flagrante o persistente, el orden de la vivienda, haciendo molesto el uso de otros locales,
- ose demora en el pago del alquiler, de otros gastos por el uso del local o de gastos que no dependen del propietario, cobrados por este solo en los casos en que el inquilino no haya celebrado un contrato directamente con el proveedor de servicios de medios de comunicación o de servicios, durante al menos tres períodos completos de pago a pesar de haber sido advertido por escrito de la intención de poner fin a la relación jurídica y de haberle concedido un plazo adicional de un mes para el pago de las deudas pendientes y actuales, oha
- alquilado, subarrendado o entregado para uso gratuito el local o parte del mismo sin el consentimiento por escrito requerido del propietario,
- outiliza un local que deben desalojarse debido a la necesidad de demolición o renovación del edificio
- no vive en el local por un período superior a 12 meses
- Intención de vivir en el local por parte del propietario
- La necesidad de demolición o renovación del edificio.
La ley contiene disposiciones sobre las normas para la rescisión del contrato en los casos especificados anteriormente (plazo de preaviso – diferente para situaciones individuales, en algunos casos el derecho a obtener un local de sustitución).
Alquiler ocasional
Se trata de un tipo especial de alquiler de un local residencial regulado en el art. 19a – 19e de la Ley sobre la protección de los derechos de los inquilinos, el parque municipal de viviendas y sobre la modificación del Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2023, punto 725). Para celebrar este contrato, es necesario que el inquilino presente, en forma de acta notarial, una declaración en la que someta al procedimiento y se comprometa a desalojar y entregar el local en el plazo que fije el propietario tras la resolución o expiración del contrato, que no podrá ser inferior a 7 días. El inquilino debe indicar la dirección del local donde podrá vivir en caso de desalojo y adjuntar una declaración del propietario, o de la persona que tenga título legal sobre este local, con el consentimiento de la residencia del inquilino y las personas que viven con él en este local. El propietario del local, que debe ser objeto de un contrato de alquiler ocasional, puede solicitar que la declaración indicada se presente con una firma notarial.
Se han introducido normas especiales y más laxas para los contratos de alquiler ocasionales para los ciudadanos ucranianos que llegaron a Polonia en relación con la agresión rusa.
Base jurídica:
Art. 69 de la Ley de 12 de marzo de 2022 sobre la ayuda a los ciudadanos de Ucrania en relación con el conflicto armado en el territorio de ese país (c.t. Boletín Oficial de 2024, puntos 167, 232, 834) Un contrato de alquiler ocasional puede estar asegurado a través de un depósito (hasta 6 veces el alquiler mensual).
19a, apdo. 4 y 5 de la Ley sobre la protección de los derechos de los inquilinos, el parque municipal de viviendas y sobre la modificación del Código Civil (c.t. Boletín Oficial de 2023, punto 725).
El propietario debe informar la celebración de un contrato de arrendamiento ocasional a la agencia tributaria competente dentro de los 14 días posteriores al inicio del alquiler. No se aplican al contrato de alquiler ocasional la mayoría de las disposiciones de la Ley sobre la protección de los derechos de los inquilinos, el parque de viviendas del municipio y la modificación del Código Civil (es decir, Boletín Oficial de 2023, punto 725), y se simplifica el desalojo del inquilino – tiene lugar en los términos indicados en el art. 19d de esta ley. La condición para aplicar reglas separadas (descritas anteriormente) a un contrato de alquiler ocasional es la notificación por parte del propietario de este contrato a la agencia tributaria.
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