Para las transacciones inmobiliarias, las regulaciones legales polacas requieren la forma de una escritura notarial bajo pena de nulidad (tanto en el caso de polacos como de extranjeros). Esto significa que todos los acuerdos que den lugar a un cambio de titularidad de la propiedad inmobiliaria se celebran ante notario. El notario revisa los documentos relacionados con la propiedad inmobiliaria (principalmente el registro de la propiedad, pero también otros documentos que el titular de la propiedad obtiene y presenta, p. ej., un extracto y un mapa del registro de la propiedad, un certificado de ausencia de atrasos fiscales) y prepara un proyecto de contrato que las partes celebran en su presencia, en forma de acta notarial. La adquisición de bienes inmuebles en Polonia por parte de extranjeros está regulada en un ley separada. Un acto realizado en incumplimiento de las leyes es nulo. Por regla general, para adquirir bienes inmuebles en Polonia, un extranjero debe obtener un permiso del Ministro del Interior y de la Administración.
Se considera un extranjero en el sentido de esta ley:
- la persona física que no tiene la ciudadanía polaca
- la persona jurídica, con domicilio social en el extranjero
- una sociedad de personas sin personalidad jurídica que no tienen ciudadanía polaca ni domicilio social en Polonia, que tiene su domicilio social en el extranjero y está constituida con arreglo a las leyes de países extranjeros
- una persona jurídica y una sociedad mercantil sin personalidad jurídica, con domicilio social en el territorio de Polonia, controlada directa o indirectamente por personas o sociedades extranjeras.
La obligación de obtener el permiso no se aplica a los ciudadanos de los países del EEE y Suiza. Condiciones para la obtención del permiso:
- la adquisición de bienes inmuebles por parte de un extranjero no supondrá una amenaza para la defensa, la seguridad del Estado o el orden público
- la adquisición no se enfrenta a cuestiones de política social y salud pública
- existen circunstancias que confirman los lazos del extranjero con Polonia.
La confirmación de estos lazos con Polonia puede ser (por ejemplo):
- tener nacionalidad polaca u origen polaco;
- el matrimonio con un ciudadano de la República de Polonia;
- la posesión de un permiso de residencia:
- temporal, excluyendo el permiso en el caso de circunstancias que justifiquen una estancia de corta duración en la República de Polonia y el permiso de residencia para víctimas de la trata de seres humanos (art. 181, apdo. 1 y art. 176 de la Ley de 12 de diciembre de 2013 sobre extranjeros – Boletín Oficial de 2024, punto 769)
- opermanente o
- de residencia de larga duración de la Unión Europea;
- la pertenencia a un órgano de administración de empresarios controlados directa o indirectamente por extranjeros
- la realización de actividades económicas o agrícolas en el territorio de la República de Polonia, de conformidad con las disposiciones de la legislación polaca.
Base jurídica:
Art. 1a, apdo. 2 de la Ley de 24 de marzo de 1920 sobre la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros (c.t. Boletín Oficial de 2017, punto 2278).
Art. 181, apdo. 1 y art. 176 de la Ley de 12 de diciembre de 2013 sobre extranjeros , c.t. Boletín Oficial de 2024, punto 769, 1222, 1668).
Están exentos de la obligación de obtener un permiso (atención, las exenciones no se aplican a los bienes inmuebles ubicados en la zona fronteriza y las tierras agrícolas sobre un área de más de 1 ha):
- la adquisición de locales residenciales independientes en el sentido de la Ley de 24 de junio de 1994 sobre la propiedad de locales;
- la compra de un local no residencial independiente para uso de garaje o la participación en dicho local, si está relacionado con la satisfacción de las necesidades de vivienda del comprador o propietario del inmueble o de un local residencial independiente;
- la adquisición de bienes inmuebles por parte de un extranjero que resida en la República de Polonia durante al menos 5 años a partir de la concesión de un permiso de residencia permanente o un permiso de residencia de larga duración de la Unión Europea;
- la adquisición por parte de un extranjero que sea cónyuge de un ciudadano polaco y que resida en la República de Polonia durante al menos 2 años a partir de la concesión de un permiso de residencia permanente o un permiso de residencia para un residente de larga duración de la Unión Europea, de bienes inmuebles, que como resultado de la adquisición constituirán propiedad conyugal legal;
- la adquisición de bienes inmuebles por un extranjero si, en la fecha de la adquisición, tiene derecho a la herencia legal en virtud de la legislación polaca del cedente del bien inmueble y el cedente es propietario o usufructuario perpetuo del bien inmueble desde hace al menos 5 años;
- la adquisición por una persona jurídica o una sociedad mercantil sin personalidad jurídica, controlada directa o indirectamente por extranjeros, a efectos legales, de bienes inmuebles sin construir, cuya superficie total no exceda de 0,4 ha en todo el país en el área de las ciudades;
- la adquisición de bienes inmuebles por parte de un extranjero, que es un banco y al mismo tiempo acreedor hipotecario, en el modo de tomar posesión de los bienes inmuebles como resultado de una subasta desierta en los procedimientos de ejecución;
- la adquisición o toma en posesión por parte de un banco que sea una persona jurídica controlada directa o indirectamente por extranjeros de acciones o participaciones en una sociedad comercial con sede en el territorio de la República de Polonia, así como cualquier otra acción legal relativa a las acciones o participaciones requiere un permiso del ministro competente en materia de asuntos internos, si, como resultado de las mismas, una sociedad que sea propietaria o usufructuaria perpetua de bienes inmuebles en el territorio de la República de Polonia se convierte en una sociedad controlada, en relación con la ejecución por parte de dicho banco de los créditos resultantes de las acciones bancarias realizadas.
No es necesario obtener un permiso por parte de los extranjeros que sean ciudadanos o empresarios de países que sean partes en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo o la Confederación Suiza.
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